Ideálny pozemok

Na prvý pohľad sa to zdá biť úplne jednoduché, ideálny pozemok by mal biť na južnom svahu s krásnymi výhľadmi, v tichej oblasti, samozrejme v blízkosti centra mesta, mal by pritom mať aspoň 600m², a to všetko za “rozumné“ peniaze. No a teraz sa poďme nad týmto vyššie popísaným “ideálnym“ pozemkom zamyslieť.

Je vôbec možné nájsť tichú štvrť v blízkosti centra mesta, ak áno čo by to pri spomínanej výmere asi tak stálo, či by šlo o rozumnú investíciu je samozrejme na viac než individuálne zváženie. Do obdobnej situácie sa môžeme dostať aj s pozemkom na južnom svahu s krásnymi výhľadmi, dané pozemky sú obvykle drahšie (samozrejme pokiaľ sú v území určenom na zastavanie) a netreba pritom zabúdať, že samotný svahový pozemok nám vie predražiť stavbu, to ale bližšie popíšem nižšie.

Poďme si teda popísať zopár dôležitých bodov na ktoré pri výbere stavebného pozemku netreba zabúdať:

0. Okolie pozemku po vizuálnej stránke:

Schválne dávam tento bod ako nultý, pretože každý má iný vkus a nároky na okolie domu a čo sa páči niekomu je pre druhého neprijateľné. No pozor by ste si mali dať hlavne na nasledovné veci: skládky, diaľnice, poľnohospodárske družstvá, výrobné haly, stĺpy vysokého napätia,..., a v neposlednom rade susedov. Ani ten najlepší návrh domu si totiž neporadí napríklad so susedom, ktorý má na dvore chovnú stanicu s 200 kusmi hydiny.

1. Tip pozemku a jeho poloha:

Asi najdôležitejšie je aby sa pozemok vôbec nachádzal v území určenom na zastavanie, ideálne priamo v území zastavanom prevažne rodinnými domami, v opačnom prípade môže ísť o tzv beh na dlhé trate bez vidiny cieľa na konci. Tieto informácie je dobré si zistiť predom na miestnom úrade, poprípade z miestneho územného plánu.

Obdobne je veľmi dôležité si zistiť, či sa nejedná o pamiatkovú zónu alebo prírodné chránené územie, umiestňovanie stavieb do takýchto oblastí má svoje špecifiká a na samotné vyjadrenia rôznych úradov sa častokrát čaká celé mesiace.

A v neposlednom rade treba vziať do úvahy aj polohu pozemku v rámci mesta, bez ohľadu na cenu každému totiž vyhovuje niečo iné, niekto chce žiť v centre mesta, druhý zasa na vidieckej samote. A z toho samozrejme plynú výhody a nevýhody, v centre mesta budete mať síce všetko na skok, no mestský život plný hluku a dopravných zápch nie je pre každého, na vidieku je to zasa naopak. V poslednej dobe sme preto svedkami akýchsi kompromisov, keď sú vyhľadávané pozemky v menších mestách a obciach, ktoré sú však v na skok od veľkých miest (ideálne do 10km). Takto sa dá dostať k takmer ideálnemu pozemku, no mali by ste si dať pozor hlavne na možnú tvorbu dopravných zápch v časoch špičiek.

2. Rozloha a tvar pozemku, hlavne v súvislosti s miestnymi regulatívmi:

Je my jasné, že rozloha pozemku je individuálna záležitosť, a ak chcete využívať okolie domu aj na pestovanie plodín, či chov hospodárskych zvierat, tak ani x-hektárový pozemok nemusí biť pre vás dosť veľký. Ako som už ale v úvode napísal stavebný pozemok by mal mať ideálne aspoň 600m² a práve o pozemku s touto výmerou sa tu budeme baviť.

Treba si však uvedomiť, že rovnako ako rozloha je dôležitý aj tvar pozemku, uvediem tri jednoduché príklady: a) obdĺžnik o rozmeroch 20x30m, b) obdĺžnik o rozmeroch 10x60m a za c) rovnoramenný pravouhlý trojuholník s odvesnami o rozmeroch cca 35m. Vo všetkých troch prípadoch je rozloha cca rovnaká, no využiteľnosť pozemkov je odlišná. Napríklad na prvý pozemok bez problémov umiestnime dom o tradičných rozmeroch 12x12m a okná z obytných miestností kľudne môžeme mať na všetky strany, plus nám ešte zostane po bokoch priestor napríklad na parkovanie či záhradu.

V druhom prípade už budeme limitovaný šírkou domu na max cca 8m, už to nám ale musia miestne predpisy dovoliť, no ak nám to aj dovolia, tak si musíme stále uvedomiť, že okná z obytných miestností musíme situovať len na prednú a zadnú stranu a na jednu zo zvyšných strán pravdepodobne nebudeme môcť dať okno vôbec. Toto všetko vás môže značne obmedziť pri návrhu vysnívaného domu, a napríklad 5-izbový prízemný dom tam už jednoducho nedostanete.

Tretí prípad (trojuholníkový pozemok) má svoj háčik zasa s využiteľnosťou pozemku, dom so štandardnými rozmermi by sme tam síce dostali, no samotné ostré kúty pozemku značne zmenšujú jeho využiteľnosť. Čiže aj keď má daný pozemok rozlohu 612,5m², čo trochu viac než predošlé dva príklady, tak skutočne môžeme využiť len cca 450 až 550m² v závislosti od šikovnosti návrhu. Pozemky s daným tvarom si teda žiadajú návrh ušitý na mieru.

Ďalšou dôležito, ak nie vôbec najdôležitejšou vecou pri využiteľnosti pozemku, sú rôzne miestne alebo zákonné predpisy tzv regulatívy. Tie bývajú samozrejme rôzne, no pozor si treba dať hlavne na tieto:

- je na pozemku vôbec možná výstavba, a ak áno tak aký tip stavieb vôbec môžem na pozemok umiestniť

- maximálna zastvanosť pozemkov

- maximálna podlažnosť objektov

- tip a sklon striech

- minimálne odstupové vzdialenosti od susedových hraníc, či priamo objektov

- …

Zatiaľ, čo väčšina z uvedených vecí je zjavná už z popisu, poďme si bližšie vysvetliť zastavanosť pozemku, práve tá môže biť dosť obmedzujúca. Zoberme si ukážkový príklad z dnešných dní, a to že na náš pozemok o výmere 600m² chceme umiestniť 5-izbový bungalov (150m²), altánok aj s nejakou tou letnou kuchynkou a dielňou (50m²) a samozrejme že tam chceme aj garáž, ideálne pre dve autá a so skladovým priestorom (50m²). Miestne predpisy nám však určujú maximálnu zastavanosť 30%, čo je celkom bežná hodnota a na našom pozemku to teda znamená, že môžeme zastavať max 180m². To je ale o 20m² menej než by sme chceli, a musíme teda hľadať nejaké kompromisy napríklad viacpodlažný objekt, alebo menší altánok bez letnej kuchyne, či garáž len pre jedno auto. A ak nám ani jeden z kompromisov nevyhovuje, tak sa proste musíme poohliadnuť po väčšom pozemku, alebo po pozemku v inej lokalite, kde sú regulatívy menej prísne.

3. Svahovitosť:

Ako už bolo v úvode článku spomenuté, svahovitý pozemok môže značne ovplyvniť rozpočet stavby a to obvykle o 10 až 40%. Svahovanie terénu do viacerých úrovní, izolovanie častí stavby v kontakte so zeminou, špeciálne zakladanie, oporné múry..., to všetko stojí čas a peniaze. Samozrejme nie je svah ako svah, a preto sa nemusíme svahovitého pozemku hneď obávať, poďme si teda povedať pri akých sklonoch už začína biť svah problémom a aké možné riešenia sa pri danom sklone dajú použiť. Pozor prax mi ukázala, že pri umiestňovaní stavieb do svahov nie častokrát rozhodujúcim faktorom absolútna svahovitosť v percentách, ale skôr relatívna, čiže o koľko nám terén stúpa/klesá na dĺžke stavby a práve takéto rozdelenie si tu ukážeme.

a) Mierne svahy s relatívnym sklonom do 1m na dĺžke stavby:

Daný svah obvykle nepredstavuje zásadný problém a častokrát sa to rieši len vyrovnaním pozemku pod stavbu na jednu výškovú úroveň (samotná stavba je tak úplne štandardná), a z vykopanej zeminy sa spraví ďalšia výšková úroveň niekde mimo stavby. Samotný výškový rozdiel vytvorených úrovní sa dá pritom riešiť len svahovaním, skalkou či zatrávňovacími tvárnicami, čo je rozhodne jednoduchšie a lacnejšie riešenie než oporné múry.

b) Strmšie svahy s relatívnym sklonom od 1m do 3m na dĺžke stavby:

Pri tomto sklone nám už terén stúpa/klesá cca o výšku podlažia na dĺžke stavby, čo sa už len vyrovnaním podložia do viacerých úrovní obvykle vyriešiť nedá, taktiež samotnú zmenu výškových úrovní by už bolo treba riešiť oporným múrom, čo je náročnejšie a drahšie riešenie. Asi najideálnejšie riešenie v takýchto prípadoch je teda jedno podlažie stavby do svahu jednoducho zapustiť, čo ale predstavuje určité technické problémy pri izolovaním stavby a taktiež netreba zabúdať na fakt, že stena v kontakte zo zeminou je namáhaná na zemné tlaky čo zas prestavuje zložitejšie statické riešenie. Z finančného hľadiska je najlepšie ak je takéto podlažie neobytné (garáž, sklad, technická miestnosť, vínotéka,...), v podstate nám tak odpadajú problémy so zložitým izolovaním stavby a stačí sa sústrediť na statickú stránku veci. Výhoda zapusteného podlažia spočíva hlavne v tom, že samotný terén okolo stavby už moc riešiť nemusíme a v podstate ho musíme vyrovnať len v oblasti terasy či parkoviska.

c) Strmé svahy s relatívnym sklonom od 3m na dĺžke stavby:

Pri tomto sklone nám už terén stúpa/klesá o viac než výšku podlažia na dĺžke stavby, čo sa už obvykle musí riešiť kombináciou zapusteného podlažia do svahu (častokrát spojenou so špeciálnym založením stavby), tak aj vyrovnaním podložia do viacerých výškových úrovní. Takéto riešenie je samozrejme zložitejšie ako po stránke konštrukčnej, tak po stránke časovej a tím pádom i finančnej. Pozor si treba dať aj na fakt, že ozaj prudké svahy (od cca 50%) už môžu byť náchylné na zosuvy a na základe hydrogeologického prieskumu je nutné urobiť návrh stabilizovania celého svahu a následne špeciálneho založenia budovy, čo prakticky znamená že pozemok na klasickú výstavbu proste vhodný nie je.

4. Hydrogeologické pomery:

Samozrejme, že pri kúpe pozemku, alebo jeho obhliadke obvykle nemáte v rukách jeho geologický prieskum, avšak aj bez neho môžete zistiť nasledovné veci:

a) V prípade, že ide o svahovití pozemok, vyvarujete sa primoc prudkým svahom, ktoré môžu biť náchylné na zosuvy (bližšie popísané v predošlej kapitole). Taktiež si dajte pozor, či zo svahu netrčia skaly či kamene, to môže znamenať prítomnosť skalného podložia, Takéto podložie je síce veľmi únosné a taktiež prípadná náchylnosť na zosuvy je mála, no samotná práca s ním je extrémne náročná a zdĺhavá. Častokrát je samotnú stavbu potom lepšie umiestniť na stĺpy nad terén, než ju doslovne zasekať do skaly.

b) Pokiaľ je v blízkom okolí zástavba, pozrite si či viaceré susedné objekty nemajú praskliny pod uhlom cca 45 stupňov, to môže čo to naznačovať.

Samozrejme pokiaľ je to možné porozprávajte sa priamo zo susedmi, či neriešili nejaké problémy pri zakladaní, alebo či nenarazili na podzemnú vodu. Pokiaľ totiž plánujete pivnicu, no sused narazil na vodu už v menšej hĺbke ako 2m, je pravdepodobné, že na ňu narazíte aj vy. Samotná stavba pivnice sa už potom kvôli špeciálnemu izolovaniu vôbec neoplatí a je treba nájsť iné riešenie, alebo pozemok.

c) Povodňové oblasti, o tejto hrozbe sa samozrejme môžete dozvedieť tiež od susedov, no dôležité informácie sa dajú nájsť aj na internete z oficiálnych stránok, či na miestnom úrade. Vyhodnotenie daných informácií je už na vás, napríklad pri riziku povodní s výškou do 1m sa dá všetko riešiť zdvihnutím podlažia vyššie nad terén.

d) Prítomnosť radónu, sa dá tiež zistiť z oficiálnych internetových stránok. Samotné vyhodnotenie rizika je tiež na vás, obvykle a spoľahlivé riešenie je izolovať stavbu dvojitou vrstvou hydroizolácie s hliníkovou vložkou, či inou špeciálnou izoláciou. Netreba pritom zabúdať ani na fakt, že miera prítomnosti radónu je v stavbách s riadeným vetraním (dnes už štandard) nižšia než pri stavbách s prirodzeným vetraním.

5. Orientácia pozemku na svetové strany:

Toto je veľmi dobré riešiť hlavne ak máte vyhliadnutý nejaký katalógový projekt. Ak má napríklad daný projekt väčšinu okien orientovanú na jednu stranu, tak je dobré aby táto strana bola cca južná, no ak je na južnej strane vášho pozemku napríklad rušná cesta, tak sa asi nejedná o najlepšie riešenie. Pri individuálnych projektoch, ktoré sú takpovediac šité na mieru je orientácia pozemku k svetovým stranám samozrejme menej dôležitá, no ak chcete napríklad pasívny dom bez kompromisov, tak je voľná južná strana pozemku tím najlepším riešením.

6. Prítomnosť inžinierskych sietí pri pozemku:

Samozrejmosťou je, že v blízkosti stavebného pozemku, musíte mať aspoň základné siete na ktoré sa môžete pripojiť, nepriamo je to vlastne aj podmienka na vydanie stavebného povolenia. Prítomnosť sietí v oblasti si samozrejme môžeme overiť aj vizuálne na mieste, najvhodnejšie je si ich ale overiť priamo u správcov jednotlivých sietí , ktorý vám vedia dať aj informácie o možnom napojení. Poďme si ale povedať, ktoré zo sietí sú najnutnejšie:

a) Silnoprúdové elektrické pripojenie:

Nebudem tu teraz vysvetľovať presnú definíciu silnoprúdu, koniec koncov nieje to ani môj odbor, pre zjednodušenie môžeme povedať, že v prípade domov tu ide o klasické 230/500V elektrické pripojenia. Práve bez tejto prípojky totiž váš budúci dom len ťažko bude fungovať, samozrejme existujú napríklad generátory alebo fotovoltarické kolektory, ktoré. nám môžu prípojku teoreticky nahradiť, no poďme si tú teóriu trošku vysvetliť. Napríklad taký generátor na fosílne palivá nám môže prípojku nahradiť úplne, no vstupné aj prevádzkové náklady proste finančný zmysel dávať nebudú, plus musíme rátať aj z hlukom a výfukovými plynmi.

Samozrejme generátor môže využívať aj čistú energiu, napríklad vodná či veterná turbína, v tomto prípade sú síce prevádzkové náklady nízke, no naopak vstupné sú vysoké, plus pri vetre musíme počítať nevyrovnaným dodávaným výkonom. V dnešnej dobe sú veľmi obľúbené fotovoltarické kolektory, tie nám však obvykle nedokážu úplne vykryť plnú potrebu domu. Na to aby fotovolatrika mohla pokryť plnú potrebu bežného domu, by sme ale potrebovali veľké množstvo panelov (cca o ploche domu) doplnenú o batérie, kde by sa ukladala prebytočná energia v čase slnečných dní a naopak by sme z nej energiu čerpali v noci, či cez zamračené dni. Takéto riešenie by bolo ale finančne dosť náročné, a stále by sme museli dúfať, že tích slnečných dní bude jednoducho dostatok. Týmto vás samozrejme nechcem od kolektorov (či malej veternej turbíny) odhovárať, len chcem povedať aby ste ich nebrali ako plnohodnotnú náhradu za klasickú prípojku. Samozrejme iná situácia môže biť pri víkendových stavbách, kde pri uskromnení takéto riešenie stačiť môže, obzvlášť ak je sieť v nedohľadne. Obdobne je dané riešenie možné ak chcete 100% sebestačný dom, no ako som už naznačil rátajte s vysokými vstupnými nákladmi a možno aj s nejakým tím uskromnením.

b) Vodovodná prípojka:

Našťastie absencia vodovodu nemusí biť zásadný problém, pretože vodovod vieme 100% nahradiť domácou studňou s vodárňou a dokonca to z dlhodobého hľadiska môže biť i návratná investícia. Avšak má to svoje muchy, hlavne legislatívne, samotnú studňu totiž musíte mať oficiálne povolenú, čo môže biť v niektorých oblastiach problém a následne musíte mať urobené skúšky, či voda spĺňa hygienické požiadavky. Ak nie tak je riešenie značne zložitejšie a nemusí sa vôbec vyplatiť.

c) Kanalizačná prípojka:

S kanalizáciou je to obdobne ako s vodou, jej absencia sa dá 100% nahradiť napríklad žumpou, septikom, či domovou čističkou odpadových vôd (bežnou či koreňovou) na splaškové vody a dažďové vody by sa zasa riešili drenážnym trativodom, či zbernou nádržou napríklad na polievanie záhrady. Ale aj tieto riešenia majú svoje muchy s ktorými musíte počítať, ta si ich poďme rozobrať. Napríklad čo sa legislatívy tíka takú žumpu vybavíte ľahko a ani vstupné náklady obvykle nie sú moc vysoké, no vyprázdňovanie žumpy cca každý mesiac znamená časové aj finančné náklady čo nie je príjemné. Na druhej strane pri domovej čističke odpadových vôd tieto každomesačné problémy odpadajú, avšak vstupné náklady sú dosť vysoké (obzvlášť pri koreňovej), a samozrejme netreba zabúdať, že ide o vodné stavby a ich povoľovanie podlieha zložitejším pravidlám a obvykle zdĺhavému procesu.

d) Plynová prípojka:

Našťastie ani absencia plynovodu nie je zásadný problém, napríklad pri objektoch s malými tepelnými stratami už bežne ani s plynofikáciou objektu neuvažujeme a bez problémov sa takéto objekty dajú lacno vykurovať priamo elektrinou. Samotný zákazníci sa často krát tomuto faktu čudujú, takže o tom plánujem urobiť samostatný článok, kde to bližšie vysvetlím. Pri objektoch s väčšími tepelnými stratami sa zase dajú použiť tepelné čerpadlá, ktoré síce tiež idú na elektrinu, no z 1kW elektriny dokážu vyrobiť 2 až 4,5kW tepelnej energie, čo znamená, že 1kW nás stojí cca rovnako ako pri plyne. No a samozrejme, že takmer vždy je možné použiť aj vykurovanie pevným palivom (drevo, brikety,...), respektíve nejakú kombináciu viacerých spôsobov vykurovania.

e) Slaboprúdové elektrické pripojenie:

Obdobne ako pri silnoprúde ani teraz tu nebudem vysvetľovať presnú definíciu slaboprúdu, koniec koncov nieje to ani môj odbor, pre zjednodušenie môžeme povedať, že v prípade domov tu ide hlavne o pripojenie na pevnú telefónnu linku, internet a TV. Našťastie absencia daných sietí už nie väčšinou žiadny problém a bezdrôtové riešenia sa dajú nájsť takmer všade. No aj tak je dobré si zistiť, či je v danej oblasti optická sieť, ak nie tak aj metalické VDSL pripojenie vie poskytnúť slušný štandard. Pozor však na nižšie verzie DSL, tie už v dnešnej dobe nie sú postačujúce, a aj keď na surfovanie netom stačia, pozeranie videí vo full HD už môže biť problém, taktiež môže biť problém ak chcete pri daných technológiách pozerať na TV dva HD prenosy súčasne. Je dobré si deda zistiť aké možnosti vám v danej oblasti dokážu poskytnúť aj mobilný a satelitný operátory.